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海遥Aphrodit

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日志

 
 

中国房产调控已走入歧途  

2011-01-22 23:30:22|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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打开报纸,有新闻说房产税最早第一季度末开征,主要是针对新购房产,并说这是调控房价的杀手锏。类似的新闻隔三差五就来一次,就像小孩子经常说“狼来了”一样,喊多了人也就麻木了,随便怎么样吧。鉴于大多数专家总是说房产税是调控房价的杀手锏,却少有人说这个税的合法性,我就评论一下。

 

 任何一个税都有其合法性的问题。税收本质上是纳税人(公民)和政府之间的一个契约,纳税人向政府纳税,政府为纳税人提供公共服务。以美国为例,房产税的绝大部分是交给当地的镇政府和县政府的,当地政府用这笔钱去维护治安,提高教育水平,推动社区发展,这些都是有利于房产增值的,所以当地居民愿意交房产税,这就是房产税的合法性基础。

 

 之所以要先厘清这个问题,就是为了说明房产税的本意应该是为社区提供更好的服务的,这是这个税收的合法性基础。所以,我们讨论房产税,不能只考虑是不是能控制房价,也不能只考虑这个税是不是能为政府增加收入。现在很多专家一说到房产税,动辄就是这能为当地政府增加收入,而且能抑制房价,而忽视了房产税的合法性基础,这种说法是有问题的。

 

 那么,在中国征收房产税有没有合法性基础呢?我的答案很简单:没有!我们现在买的房子,下面的土地不是私有的,是向政府租借过来的,租期为70年。房地产开发商在取得这块土地的使用权,已经向政府支付了一笔土地转让金,这笔转让金占了房价的很大一部分。也就是说,所有购房者已经为土地使用权纳过一次税了,再纳一次税就不合适了。

 

 退一步来说,假如房产税能够用到社区建设上来,你愿不愿意交呢?我想大多数人还是愿意交的,因为这笔税能让房产增值,体现了契约的公平原则。但中国的情况是,房产税只是政府敛财的一个新方式,并没有给纳税人带来相应的好处,他们甚至连这笔钱是怎么用的都不会知道。除非政府能做到专款专用,否则有谁愿意交一笔都说不清去处的税收呢?

 

 再退一步来说,就算一定要交房产税,那也应该是体现一个公平原则。也就是说,不管你有多少套房子,只要你的购房面积超过了一个指标,应该是所有人都应该交税,而不管你是什么时候买的房子。现在倒好,仅仅是因为新增房产好征税,就只对新增房征税,不对存量房征税,不管你以前有多少套房子,这是典型的强盗逻辑,这样的政策无疑会遇到民意反弹。

 

 从操作层面来说,房产税也是一个很难征收的税。要对几千万套存量房做测量和评估,以目前政府的工作效率和公信力而言,这几乎是一个不可能的任务。政府也知道针对存量房征税有很大难度,所以主要针对新增房产征税,但这种做法又在制造新的不公平。因为这个房产税,政府有可能把那些已经买房和没有买房的人全都得罪了,后果可谓很严重。

 

再说,房产税真的能够抑制房价么?我的回答依然很简单:不能!中国目前的房地产之畸形,根源在于供给不足而不是需求太旺。政府垄断了土地供应,推动了地价的快速上涨,而且住房供给低于需求,从而推动了房价上涨。长此以往,人们形成了稳定的涨价预期,并催生了大量投资性需求。如果投资客有20%以上的涨价预期,不会因为1%左右的房产税而放弃买房。所以说用房产税来抑制房价,短期来看也是无效的。

 

 目前中国实行的房地产调控政策,主要是针对抑制需求的。事实证明,需求越是被压制,就越容易反弹,这也是中国前几波房地产调控失败的主要原因。很多人认为,调控房地产市场就是要打压房价,其实房价不过是一个表象,而不是事情的原因。所以说调控关键在于关键在于解决制度性的问题,而不是做样子给别人看,只要放开土地垄断,扩大土地供给,房价自然下降。

 

 中国的房地产市场如此畸形,归根到底是由于地方政府垄断了土地供应,而且房产税的合法性严重依赖于卖地财政。总有人说中国土地稀缺,其实即便是在北京和上海这样的大城市,如果能允许集体用地入市,土地根本就不稀缺,因为政府控制了城市居住用地,所以他们有动机去制造这种稀缺。当然,地方政府绝对不允许集体用地入市这种情况的发生,因为这是在断他们的财路。

 

 综上所述,要指望政府能够主动解决房地产问题,基本上是一种幻想。政府总是把自己塑造成一个解决问题者的形象,其实,这些问题大都是政府自己造成的。中国政府是房价上涨最大的既得利益者,因此没有这个动机,也不会采取真正有效的措施,让房价保持在一个合理的水平。过去一年中国政府所采取的房产调控政策,没有一条是涉及到问题根本的,已经足以说明了这一切。

 

 从现在的形势来看,中国的房地产泡沫已经没有软着陆的可能,要着陆也只能是硬着陆。在未来一到两年内房价还会上涨,直到有一天,发生了严重的经济危机或者社会危机,政府没办法主导这个局面了,这个泡沫才会破灭,房价将会出现急跌。不管你买没买房,都要做好这个思想准备,大家就等着这一天的到来吧。

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